こんにちは！FP1級パパのニーサです。
日銀の政策金利引き上げがニュースを賑わせている昨今、我が家も例外なく住宅ローンの影響を肌で感じるようになりました。
少し金融の知識がある方なら、「変動金利には『5年ルール』や『125%ルール』があるから、急に月々の支払いが跳ね上がることはない」という話をご存知かもしれません。
実は我が家、あえて「元金均等返済」を選んでいました。「元金を早く減らせば、残高が減るにつれて利息も減り、月々の支払いは少しずつ楽になるはずだ」——そう信じて疑わなかったのです。
しかし、実際の金利上昇局面において、その皮算用は大きく狂い始めました。今回は、住宅ローン返済のリアルな実態と、「元利均等返済・元金均等返済」の特性、そして金利上昇が家計に与える真の恐怖について、FP1級の視点も交えながら赤裸々にお話しします。
そもそも「元利均等返済」と「元金均等返済」はどう違う？
住宅ローンの返済方式には、大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。
元利均等返済（がんりきんとうへんさい）
特徴： 毎月の返済額（元金＋利息）がずっと一定です。
メリット： 毎月の支払額が変わらないため、家計管理が非常に楽です。
デメリット： 返済当初は「利息」の割合が非常に大きく、元金がなかなか減りません。
元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）
特徴： 毎月返す「元金」の額を一定にし、その時点の残高に対する利息を上乗せして支払います。
メリット： 当初の負担は大きいものの、元金が確実にハイペースで減るため、トータルの利息負担を抑制できます。
デメリット： 返済開始直後の月々の支払い額が最も高くなります。
「元金さえ早く減らせば、金利上昇の影響を最小限に抑えられる」という合理性を信じて我が家は元金均等を選びましたが、金利が想定を超えて上振れする局面では、その計画自体が大きく揺らいでいます。
「5年ルール」「125%ルール」という名の安心感の罠（※元金均等返済には適用外）
変動金利には、多くの人が安心材料にする2つのルールがあります。
1. 5年ルール： 金利が上がっても、月々の返済額は5年間は据え置く（変えない）。
2. 125%ルール： 6年目に返済額を見直す際も、前回の1.25倍を超える値上げはしない。
「なんだ、急に支払いが倍になったりしないじゃん！」と思いますよね。しかし、ここには非常に大きな落とし穴があります。
まず大前提として、これら（特に5年ルールなど）は基本的に「元利均等返済」を対象とした仕組みであり、「元金均等返済」には適用されません。元金均等返済を選んでいる場合、金利が上がればその影響はダイレクトに毎月の支払額に反映されます。
また、仮に元利均等であっても、これらのルールは「毎月の引き落とし額」を急激に増やさないためのクッションにすぎません。本来払うべき利息が増えているのに引き落とし額を変えないでおくと、その差分は「未払い利息」として積み上がっていきます。つまり、ルールに守られている間に、裏では借金が着実に膨らんでいるという「恐怖のタイムラグ」が発生しているのです。
【実体験】我が家は「早く返して楽になる」はずが……
我が家は、ほぼ底値と言える金利のタイミングで「元金均等返済」を選び、あえて20年ローンを組みました。
正直に言えば、もっと長期で借りて余剰資金を投資に回す方が、資産形成の観点では合理的だと分かっていました。それでも短期返済を選んだのは、「一刻も早く負債をなくし、心に余裕を持ちたかったから」に他なりません。
ところが、日銀の利上げトレンドが本格化し、適用金利が上がっていくと現実は厳しくなりました。元金均等には「5年ルール」のような緩衝材がないため、金利上昇の影響をそのまま受けることになり、毎月の支払いが楽になるどころか、「あれ、先月より引き落とし額が増えている………」という事態に直面したのです。
金利上昇のスピードと幅が想定を超えると、利息部分の増加が重くのしかかります。元利均等で5年ルールに守られているように見える家庭でも、水面下では未払い利息が確実に発生しており、将来の返済負担を押し上げています。 最終回までに返済しきれず、最後にドカンと「一括返済」を求められるリスクも、決して絵空事ではないのです。
金利上昇時代、私たちはどう家計を守るべきか？
今回の経験を通じて、強く痛感するのは、「低金利時代の常識は、金利上昇時代には通用しない」ということです。
「なんとなく変動」の再考
今後も利上げ基調が続くのであれば、リスクヘッジとして「固定金利」へのシフトも現実的な選択肢の一つです。（我が家はこのまま変動金利のままです）変動金利を選ぶのであれば、金利上昇の挙動を正しくシミュレーションしておく必要があります。
繰り上げ返済の重要性
金利が本格的に跳ね上がる前に、手元資金を使って元本を叩いておくことが最大の防御策になります。
「据え置きルール」を過信しない
「5年ルールがあるから大丈夫」という認識は元金均等には通用しません。元利均等であっても「支払額が据え置かれていても、元本は一向に削れていない」という事実を直視し、家計の防衛資金を厚く確保しておくことが不可欠です。
まとめ
日銀の利上げは、私たちの住宅ローンという最も身近な負債に、想像以上の影響を与えています。
「元金均等返済」であれ「元利均等返済」であれ、金利上昇局面ではそれぞれのデメリットが牙を剥きます。「元金均等返済」の「金利上昇の直撃」や、「元利均等返済」の元本が減らないことによる「最後の一括返済リスク」は、決して見過ごせない問題です。
我が家も「心の余裕」を求めた選択の裏で、日々家計のキャッシュフローと向き合っています。この記事が、皆さんの家計防衛の一助となれば幸いです。
共にこの金利上昇局面を乗り越えていきましょう！
あわせて読みたい
我が家の家計管理について
価値観が違っても揉めない！「共働き・別財布」でストレスゼロの家計管理術
携帯料金について
「あえて格安スマホにしない」という選択。我が家がドコモ『irumo』を使い続ける、本当の理由。
我が家の住宅ローンについて
